你真相信刚从ICU里爬出来的“绝症患者”，打一针“营养液”就可以直接扔掉拐杖疯狂蹦迪？

过去的两周，各地针对地产行业的政策很多，其中顶层的“第二支箭”松绑以及“金融16条”横空出世，引爆市场。有专家学者解读分析称，这轮新政是给房地产市场注入了一剂“强心针”，地产行业的春天就要来了。

房地产行业作为砂石行业的绝对需求大户，直接影响着地区砂石骨料用量，据统计，每平方城镇建筑用砂石骨料约为800公斤。但无论你承不承认，20多年房地产高速增长的黄金时代早就宣告结束了。当下的房地产市场已经“饿疯了”，极度缺乏资金。据统计，房地产占用的金融资源高达72万亿，而几大行目前推出的金融救助才了了万亿，杯水车薪罢了。

对此，更多的人表示：“金融16条”并不能改变房地产行业下行的趋势，劝大家赶紧跑路，不要寄希望于房地产市场，对于砂石、混凝土等传统建材行业早作转型升级打算，避免被市场残酷淘汰。

回到事情的源头。

11月13日，一份央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产平稳健康发展工作的通知》（银发[2022] 254号）在网上流传开来，一时间引发强烈关注和讨论。

11月23日，中央人民银行和中国银行保险监督管理委员会联合官宣了这份文件。

这份文件包含16项举措，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置三大方面，涉及开发贷款、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面融资，支持房地产市场平稳健康发展。该文件被业内人士称之为“金融16条”，认为这是今年以来力度最大、措施最为具体的金融稳楼市举措。

来看看文件的几大亮点：

1.要求稳定房地产开发贷款投放，特别要求“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”。

之前“输血”紧着央企国企，现在对民企也放开了。但要注意的是，这里有个大前提——聚焦主业、资质良好。即，在保证债券安全、资金封闭运作前提的同时，聚焦主业、资质良好的民营企业方可享受一视同仁般的房地产贷款支持政策，保的是房企“三好生”。

2.支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，且都可以不降级、不改变征信。

这一点在之前的政策中是没有的。条件是在保证债券安全的前提下，金融机构和房地产企业可通过协商，对通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目交付完工。值得注意的是，自通知印发之日起（也就是11月13日），未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。债务可以展期一年，给你一年时间慢慢还。

3.稳定建筑企业信贷投放。在风险可控、商业可持续的基础上，金融机构可为建筑企业提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

房地产市场下行，不仅建筑企业受牵连，砂石、水泥等建材企业也受到巨大影响。这一点虽不是什么新规，效果也有限，但始终能救一些“近火”。

4.新增支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。

这一条是用来解决当下楼市烂尾风险的紧急措施，借款主体是地方政府委托的的地方国企（一般为城投），主要由政策性银行提供借款。只是疫情这几年，地方财政压力也比较大，企业债务也不少，再加上目前房地产行业还没有明显的拐点。等三年政策期一到就要立马还本，否则利息就没有贴息。不过，这项借款究竟会有多少人借呢？

5.鼓励金融机构提供配套融资支持。

这一点是之前的专项债配套融资类似，是最基本的红线，仍然是不能因为配套融资新增地方政府隐形债务。配套融资的核心是能否把项目盘活，也就是把房子卖出去，但现在的问题是房企力不从心，承贷压力大，最终能否起到“救”的作用还得打个问号。

6.做好房地产项目并购金融支持。

支持符合条件的商业企业、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。这是一个新内容，但现在优质房企越来越少，几个在业内比较有名的如保利、万科也都在主动降负债，暂停拿地。不难看出，市场需求端依旧疲软，而金融机构的供给端一段时间内还将继续缺乏授信主体。

简单来说，这份文件的着力点在于化解房地产业风险、“三好”民营房企债务危机、妥善安排保交房问题，这对于挣扎在债务链中的优质房企和建筑企业来说或许短时间内有一定利好，但负债问题却是在进一步加剧。至于房地产行业持续低迷的问题，文件并没有太多内容涉及，也没有看到非常有力的支持。

早在2014年，房地产大佬任志强就说过：“房地产是夜壶，宏观经济不行就拿出来用，而夜壶总是在尿急的时候才用。”经过多年事实证明，作为众多行业连体的房地产，的确是处于一个需要就拿来用，不需要就放回去的尴尬状态。

房地产产业链示意图。图片源于网络

如图所见，房地产高歌猛进几十年，已与多个行业在产业链上休戚与共。据东方财富网2019年报道，房地产涉及到的行业已多达63个，包含钢铁、建材、建筑、机械、运输等行业。其中上游可带动钢铁、水泥、混凝土、砂石等原材料产业；中游可带动房地产开发企业；下游可带动金融机构、物流中介等产业。

对于砂石行业来说，房地产市场是绝对的需求大户，可直接影响地区砂石骨料用量，据统计，每平方城镇建筑用砂石骨料约为800公斤。

但眼下，大家更关心的是：从ICU里出来的，这一剂“猛药”是否真能“救市”，继而带动砂石行业重回高光时刻，还是只是“死”前的回光返照呢？

有业内专家分析，认为这轮新政仍旧是口头狠活儿力度大，逆转不了，地产行业持续看空。

甚至还有人说，这轮金融救助，本质上依然是用更多的债去救暴雷的债。唯一“积极”的意义在于——可延缓房地产行业与捆绑的地方财政崩盘。劝大家赶紧跑路吧！

我们来看看这份文件出台的背景。

作为砂石骨料用量的绝对需求大户，房地产是拉动中国经济增长的重要引擎。但现阶段经济普遍不景气，房地产开发企业、建筑企业债台高筑，大量项目无法继续开工，需求端严重疲软，地产市场在延续下行趋势的同时，水泥、砂石等原材料产业市场受地产行业影响也在同步下行。

最直观的表现就是，砂石价格跌跌不休。以长江流域为例。作为我国砂石市场的风向标，长江流域砂石市场持续自去年三季度开始的“旺季不旺”现象，沿线行情遭遇大跳水，砂石价格一路下行，倒挂趋势有明显加剧迹象。

据砂石骨料网数据中心统计，今年上半年长江指数从98.48%跌至89.7%，下跌8.78个百分点，超宏观指数一倍多。同期对比，上半年各省会终端用料价格下跌城市11个，其中6个城市在长江流域，持平9个，上涨为8个，滞、跌率达71.4%。其中浙江舟山、安徽黄石和上海跌幅最为突出，分别为-20.43%、-17.78%、和-16.13%。

期间，中央、地方也有在不断出台政策以盘活市场，且都是从“救市”的角度出发，包括降首付比例、放松公积金贷款、放松甚至取消限售、限购以及出台“房票”安置政策。据中原地产研究院统计，今年上半年，全国200个城市出台楼市调控政策超460次，刷新历史记录。

其中，5月，102个省市出台了125次放松政策；6月，地方放松政策继续保持高频节奏，政策力度托举并用，68省市出台80次放松政策（数据引自克而瑞地产研究中心）。

但有效果吗？

图源：泽平宏观

从任泽平团队公布的数据来看，截止2022年6月，房地产银行信贷余额高达53.1万亿，占总信贷的比重为25.7%，较2019年峰值下降了3.3个百分点。

从增量看，2022年6月新增房地产贷款6685亿元，创2013年同期以来增量最低，占比仅4.9%。作为对比，2018年占比39.9%，2021年占比19.1%，当下仅4.9%。

除此之外，表外融资在房地产金融中占用8.9万亿，房地产金融在境内资本市场占用3.5万亿，在境外资本市场占用用2.6万亿，占上下游供应商资源5.17万亿。

合在一起看，房地产占用的金融资源将高达72万亿。房地产“饿疯了”，从目前几大行公布的金融扶持力度来看，杯水车薪。

另外，据国家统计局数据显示，今年前三季度，房地产业增加值同比-4.4%，曾经的绝对经济支柱罕见成为了经济最大拖累。直到现在，仍有一堆企业不断在强调“降本增效”，房地产上下游产业链情况也好不到哪里去，像水泥、砂石等行业也都在嗷嗷叫着生存难。

湖南省建筑材料标准化技术委员会秘书长宋笑在与几位搅拌站老板探讨“从房地产信号看传统建材行业未来趋势”时表示，从房地产三座大山中的二座正在消失、金融16条、保交楼、降房贷利率、地方财政对土地经济的依赖度等方面分析，未来二三年房地产市场还有回暖冲劲趋势。但长远看，房地产已到天花板。

据中房网消息，今年6月底，住建部原副部长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上表示，目前我国住房空置率已经达到15%，有的省份达到25%甚至30%，高于国际5%的空置率标准。再加上人口出生率逐年下降等方面原因，未来房地产经济不容乐观，牵涉水泥、砂石、混凝土等传统建材应早作转型升级打算，否则会被淹没淘汰。

湖南三树建材有限公司罗俊雄则劝大家及时止损。他表示，95%的传统民营不要再对房地产行业心存半点侥幸心理，将钱落袋为安才更为现实和重要。现下有唯二出路：一是传统建材早日完成转型升级；二是早日关门大吉，及时止损。

对新一轮房地产政策16条，你有何看法或意见，欢迎评论区留言探讨。

编辑：侯晓丹

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